WeWork vraagt ​​faillissement aan vanwege de daling van de kantorenmarkt

Open Editor’s Digest gratis

Rula Khalaf, redacteur van de Financial Times, kiest haar favoriete verhalen in deze wekelijkse nieuwsbrief.

WeWork heeft faillissement aangevraagd, wat een bescheiden neergang betekent voor de eens zo hoogvliegende startup voor het leasen van kantoren, mede opgericht door Adam Neumann en ondersteund door miljarden dollars van de Japanse SoftBank.

Het bedrijf, dat een revolutie teweeg wilde brengen in het kantoorvastgoed, is er niet in geslaagd te ontsnappen aan de gecombineerde krachten van dure huurcontracten die het vóór de Covid-19-pandemie had ondertekend en de slechte bezettingsgraad toen hybride werken aan populariteit won.

WeWork zei maandag laat dat het met bijna al zijn schuldeisers een overeenkomst had bereikt om $3 miljard aan bestaande leningen en obligaties om te zetten in aandelen in het gereorganiseerde bedrijf. Dankzij het Amerikaanse Chapter 11-proces kan WeWork huurcontracten voortijdig beëindigen met weinig boetes, omdat het bedrijf meer dan $13 miljard aan leaseverplichtingen wil herstructureren.

CEO van WeWork, David Tolley, zei dat de operatie zich zou richten op “het aanpakken van onze bestaande huurcontracten en het aanzienlijk verbeteren van onze balans.”

In zijn faillissementsaanvraag bij de federale rechtbank in New Jersey vroeg WeWork om 69 huurcontracten op te zeggen, waarbij hij zei dat het rationaliseren van zijn kantorenportefeuille “cruciaal” was voor de herstructurering ervan. Het bedrijf voert “actieve onderhandelingen” met meer dan 400 verhuurders om de huurvoorwaarden te verbeteren, aldus de indiening.

WeWork zei dat zijn kantoorruimtes zoals gewoonlijk “open en operationeel” waren, en dat zijn internationale activiteiten buiten de Verenigde Staten en Canada niet werden beïnvloed door de faillissementsaanvraag.

WeWork en Neumann illustreerden ooit hoe charismatische ondernemers een ogenschijnlijk bezadigde sector konden uitkiezen, een vleugje technologie konden toepassen en risicokapitaal konden aantrekken om een ​​‘eenhoorn’-waardering van meer dan $1 miljard te krijgen. Maar nu de verliezen als gevolg van de opeenvolgende instortingen van kantoorpanden en de stijgende rentetarieven de afgelopen twee jaar zijn gestegen, is WeWork de ergste excessen van het tijdperk van goedkoop geld gaan vertegenwoordigen.

Op zijn hoogtepunt begin 2019 werd WeWork op de particuliere markten gewaardeerd op 47 miljard dollar, waarbij Neumann het hof werd gemaakt door de royalty’s van Wall Street die een deel van de geplande beursintroductie wilden. Via ongeveer $16 miljard aan aandelen- en schuldfinanciering van SoftBank en zijn Vision Fund heeft het bedrijf kantoorruimte over de hele wereld verworven om de omzetgroei te stimuleren, in de overtuiging dat bedrijven, van kleine startups tot op de Fortune genoteerde multinationals, de voorkeur geven aan flexibel onroerend goed. Vastgoed te koppelen aan erfpachtcontracten.

Voordat het bedrijf maandag zijn aanvraag indiende, gaf Newman een verklaring af waarin hij zei dat de aanstaande stap ‘teleurstellend’ was.

“Het is voor mij moeilijk geweest om vanaf de zijlijn toe te kijken sinds 2019, omdat WeWork er niet in is geslaagd te profiteren van een product dat vandaag de dag belangrijker is dan ooit tevoren”, zei hij, terwijl hij voorspelde dat de reorganisatie “WeWork in staat zal stellen succesvol te worden.” .

Het bedrijf was al bezig met het herzien van zijn leasecontracten. In september informeerde Tolley verhuurders dat het bedrijf bijna al zijn huurcontracten wilde herstructureren, daarbij verwijzend naar een ‘inflexibele en dure huurportefeuille’ die het resultaat was van ‘een periode van onhoudbare buitensporige groei’. Het bedrijf zei dat de huurcontracten die het van plan was te verlagen ‘grotendeels niet-operationele’ locaties waren en dat de getroffen klanten op de hoogte zijn gesteld.

De huurovereenkomsten omvatten locaties in de Verenigde Staten en Canada, met ongeveer 40 locaties in New York en tientallen locaties in Californië.

“We zijn erg blij met de pragmatische aanpak die de verhuurders hanteren bij deze onderhandelingen en de waarde die zij toekennen aan de aanwezigheid van WeWork in de gebouwen”, vertelde Tolley aan de Financial Times voordat hij de aanvraag indiende. “Het is zeker dat sommige van deze onderhandelingen controversieel zullen zijn en andere niet.” De mogelijkheid om huurcontracten af ​​te wijzen door middel van een faillissement zou de positie van WeWork in deze gesprekken versterken.

Neumann probeerde van WeWork een ‘We Generation’-lifestylemerk te maken, met vestigingen in co-living, onderwijs en een missie om ‘het mondiale bewustzijn te vergroten’. Maar het geldverbrandende bedrijf kon geen winst genereren die overeenkwam met zijn visie.

WeWork heeft in augustus 2019 een voorlopig prospectus ingediend om naar de beurs te gaan, maar de details van de enorme verliezen en de zorgen over het ondernemingsbestuur hebben beleggers op Wall Street bang gemaakt. Ze liet het aanbod vallen en Newman vertrok dat jaar als CEO. In 2021 betaalden WeWork en SoftBank enkele honderden miljoenen dollars om rechtszaken met Neumann te schikken die volgden op zijn vertrek.

WeWork ging uiteindelijk in 2021 naar de beurs via een fusie van een speciaal overnamebedrijf (Spac) met een bedrijfswaardering van $ 9 miljard. Het voorspelde destijds dat het tegen 2024 $2 miljard aan cash bedrijfswinsten zou kunnen genereren. Maar vorig kwartaal lag de bezettingsgraad van 72 procent 10 tot 15 procentpunten onder de verwachtingen, en in de eerste helft van dit jaar bleef het cash bedrijfsresultaat negatief.

Het bedrijf voltooide dit jaar een balansherstructurering om de netto financiële schulden met 1,5 miljard dollar te verminderen en de looptijden uit te stellen tot 2027, een deal die al snel onvoldoende bleek. De marktkapitalisatie van WeWork is gedaald tot slechts $40 miljoen, en de verwachting is dat bestaande aandeelhoudersaandelen in geval van faillissement nietig zullen worden verklaard. De obligaties worden tegen zeer moeilijke prijzen verhandeld.

Het faillissement is de laatste klap voor de kantoorvastgoedsector, hoewel experts uit de sector tegen de Financial Times zeiden dat WeWork-locaties zich doorgaans in klasse II-gebouwen bevonden en op locaties die het al moeilijk hadden.

Volgens de effectenregistratie heeft WeWork meer dan 700 locaties over de hele wereld met meer dan 40 miljoen vierkante meter beschikbaar voor verhuur. In de Verenigde Staten en Canada was dit iets minder dan de helft. Tully zei dat hij verwachtte dat het faillissementsproces minder dan zeven maanden zou duren.