Samen met het nieuwe White Sox-stadion krijgt de South Loop woningen, een hotel, restaurants en meer

Een ontwikkelaar uit Chicago, verbonden aan het Midwesten, overweegt een nieuw White Sox-stadion te gebruiken als katalysator voor een ontwikkeling van meerdere miljarden dollars op leegstaand South Loop-land, bekend als 78th, dat nieuw leven zal blazen in het hart van de binnenstad.

Bronnen die bekend waren met het plan schetsten de visie van de ontwikkelaar voor de 62 hectare grote ruimte, die 5.000 woningen zou omvatten, waarvan 1.000 betaalbaar, een kantoorgebouw, een hotel en tientallen restaurants en bars langs de gerevitaliseerde zuidelijke rivieroever.

Het stadion met 35.000 tot 38.000 zitplaatsen dat de nieuwe thuisbasis van de White Sox zal zijn, zal een stukje van de puzzel zijn, maar het is slechts een stukje. Als dit plan werkelijkheid wordt, kan het lot eindelijk de titel van Chicago's '78e district' claimen.

Dat visioen verbaasde Ald. Nicole Lee, wiens 11e wijk de wijk Bridgeport omvat, waar de Sox nu spelen in het Guaranteed Rate Stadium.

Ze werd vrijdagavond geïnformeerd door Related Midwest, evenals Sox-president Jerry Reinsdorf en Terry Savarese, de president van de stadionoperaties van het team. En ze moest toegeven dat het best goed klonk voor de Socks.

“Wat ik zag was een zeer goed doordacht plan”, vertelde Lee vrijdagavond aan de Sun-Times.

“Je hebt het over een modern stadion dat is gebouwd in de vorm van een masterplan voor de gemeenschap. … Dit komt niet uit de lucht vallen. Dat hebben we niet” in Bridgeport, voegde ze eraan toe.

“Het breekt mijn hart als ik denk dat het team overal naartoe kan gaan, behalve op 35th Street blijven. Maar dat is hun zaak en ze moeten hun eigen beslissingen nemen.”

Meer dan een voetbalveld

De plannen omvatten ook 4.000 parkeerplaatsen aan de Roosevelt Road ten noorden van het stadion en, in het zuiden, een school voor duizenden studenten, samen met een onderzoekscentrum van de Universiteit van Illinois, bekend als het Discovery Partners Institute. De uitvoerend directeur van het instituut, Bill Jackson, benadrukte dat dit sleutelelementen waren van de relevante Midwest-plannen.

Een bron die bekend is met het plan zei: “De investering zal miljarden dollars hoger zijn dan in de eerste fase.” “Het is niet zomaar een voetbalstadion. Het is een manier om een ​​heel deel van de stad te veranderen.

De bron voegde eraan toe: “Mensen terugbrengen naar het stadscentrum… is een moeilijke economische noodzaak voor deze stad.” “Ze komen naar het centrum omdat er dingen te doen zijn. … En dit is een enorme stap in de richting daarvan. Iemand werkt aan de Willis Tower. Ze kunnen naar een balspel lopen en dit geweldige uitgaanscentrum is er omheen gebouwd. Het is een groter verhaal dan alleen het honkbalveld.”

Er blijven veel vragen over, waaronder hoeveel Reinsdorf bereid zou zijn bij te dragen en hoeveel publieke financiering nodig zou zijn – gezien de grote vraag naar publieke middelen en de geringe belangstelling van het publiek voor stadionfinanciering.

Nadat de Chicago Sun-Times eerder deze week meldde dat de Sox in serieuze onderhandelingen waren over een verhuizing naar The 78, herhaalde de gouverneur van Illinois, J.B. Pritzker, zijn twijfels over publieke financiering voor stadions, en vertelde hij verslaggevers dat “niemand nog heeft gevraagd” aan de staat of Algemene Vergadering van Illinois, en dat hij “alles zou overwegen wat zij zouden kunnen voorstellen of eisen.”

“Je kent mijn punt over teams in particulier bezit en de vraag of het publiek zou moeten betalen voor privéfaciliteiten die voor privézaken zullen worden gebruikt. Dat gezegd hebbende, zijn er dingen die de overheid doet.” [to] Bedrijven in het hele land ondersteunen.”

Kunnen TIF-fondsen worden gebruikt?

De gemeenteraad heeft in 2019 toestemming gegeven voor een financieringsdistrict met belastingverhogingen om infrastructuurprojecten te financieren die nodig zijn om The 78th, een voormalig spoorwegemplacement, voor te bereiden op ontwikkeling.

Maar het gebruik van TIF-geld voor het stadion zou politiek riskant kunnen zijn voor burgemeester Brandon Johnson, die heeft beloofd TIF's en lucratieve subsidies aan ontwikkelaars in toom te houden.

De burgemeestersbegroting van 16,7 miljard dollar voor 2024 gebruikte een record TIF-overschot van 434 miljoen dollar om zijn belofte waar te maken om de onroerendgoedbelasting te behouden.

Johnson zou echter zo opgewonden kunnen raken over het vooruitzicht van een nieuwe wijk in de South Side dat hij zou overwegen deze met TIF-fondsen aan te boren.

“De rivier is een van onze grootste troeven. Als er een zuidanker aan de rivieroever zou zijn dat al verkeer, activiteit en energie aanstuurt, zou dat een enorme impact hebben op het verder maximaliseren van dat essentiële goed. Het zou ons iets geven om toeristen aan te trekken en inwoners naar de stad”, zei een burgemeester-bondgenoot.

De Illinois Sports Facilities Authority heeft het gegarandeerde tariefveld gebouwd en is eigenaar. De autoriteit is nog niet op de hoogte gebracht van het nieuwe plan, maar zal waarschijnlijk een nieuw honkbalstadion medefinancieren met behulp van de gebruikelijke bronnen van hotel-, restaurant- en andere toeristenbelastingen.

Als de White Sox verhuizen, heeft het oude stadion een nieuwe gebruiker nodig. Sommigen hebben gesuggereerd dat het voetbalteam van Chicago Fire daarheen zou kunnen verhuizen vanuit Soldier Field. De Fire wil niet rechtstreeks commentaar geven op die mogelijkheid en zegt dat de prioriteit van de club nu is om haar trainingsfaciliteit aan de Near West Side te voltooien.

De White Sox en Related hebben nagedacht over wat de toekomst biedt voor het huidige stadion, zei Lee, en weten dat “ze ons niet in een gat kunnen laten.”

Lee was het er ook mee eens dat “vuur het meest logisch is” als nieuwe huurder.

Veldhuur tegen een gegarandeerde prijs

Guaranteed Rate Field werd in 1991 geopend naast het oude huis van het team, het inmiddels gesloopte Comiskey Park. De financiering kwam samen in een elfde-uursovereenkomst die de Sox ervan weerhield naar St. Petersburg, Florida te verhuizen.

Dan de overheid. Jim Thompson zette de klok stil om druk uit te oefenen op wetgevers, die de deal na een deadline om middernacht tijdens de zitting in 1988 goedkeurden. Het omvatte inkomsten gegenereerd door een belastingverhoging op hotelkamers in Chicago en $ 5 miljoen aan jaarlijkse bijdragen van de stad en de staat.

De initiële huurovereenkomst was zeer gunstig voor de Sox. Tijdens de eerste tien jaar betaalde het team geen huur als het jaarlijkse bezoekersaantal minder dan 1,2 miljoen bedroeg. Volgens het huidige huurcontract, dat loopt tot en met seizoen 2029, betaalt het team jaarlijks $1,5 miljoen aan huur. De Sox controleren de inkomsten uit kaartverkoop, concessies, parkeren en merchandise-activiteiten.

Hoewel het park in de loop der jaren is gerenoveerd, heeft er rondom het park geen ontwikkeling plaatsgevonden, hoewel het huurcontract de afgelopen jaren is gewijzigd om de Sox in staat te stellen een teamwinkel en restaurant te openen op staatsgrond aan de overkant van de straat.

Het plaatsen van de White Sox in een dichter deel van de stad zou een andere indeling vereisen, met ondergrondse parkeergarages op meerdere niveaus. Planners voorzien waarschijnlijk dat veel fans naar de spelen zullen arriveren vanaf het Roosevelt Road-station van de CTA, dat de Rode, Groene en Oranje lijnen bedient, en vanaf pendeldiensten. Watertaxi's zijn ook mogelijk.

Het nieuwe Sox-stadion zal worden gefinancierd ‘zoals elk ander stadion in Amerika’, aldus de bron. “Er zullen een aantal verschillende bronnen zijn.”

Is de woningmarkt in de binnenstad verzadigd?

Het is nog onduidelijk hoeveel woningen de markt kan huisvesten. De gemiddelde huurprijzen in de binnenstad stijgen nog steeds, hoewel experts zeggen dat de markt is afgekoeld als gevolg van de trend van thuiswerken en zorgen over de criminaliteit in de binnenstad.

De South Loop-locatie van Associated zou zeer geschikt zijn voor meergezinswoningen omdat het zeer dicht bij het centrum ligt en een gevel langs de rivier heeft, zegt Ron DeVries, senior managing director bij onderzoeksbureau Integra Realty Resources. Hij zei ook dat de woningen in fasen zullen worden gebouwd en niet in één keer op de markt zullen komen.

“Dit is iets dat de komende vijf jaar niet zal worden ontwikkeld”, aldus DeVries. “Dit heeft een lange horizon.”

De markt in de binnenstad heeft in 2023 ongeveer 3.000 nieuwe wooneenheden gekregen, en dit jaar worden er nog eens 3.500 verwacht, aldus DeVries. Na 2024 zal het potentiële nieuwe aanbod aanzienlijk afnemen, zei hij.

Vrijwel de gehele bebouwing is bestemd voor huurappartementen. Analisten melden dat de ontwikkeling van appartementen tot stilstand is gekomen, afgezien van de beperkte markt voor eenheden van meerdere miljoenen dollars.

Ondertussen hebben hotels een post-pandemische opleving gezien in het toerisme en zakelijke bijeenkomsten. Een nieuw hotel aan The 78 zou hiervan kunnen profiteren, evenals de grote evenementen op McCormick Place.

Mark Segal/gerelateerde Midwest

De ambitieuze plannen van Related roepen vragen op of het goed zal samenwerken met het Discovery Partners Institute, gepland in het zuidelijke deel van het pand nabij 15th Street en Wells Street. Jackson zei dat hij het locatieplan heeft gezien en houdt vol dat het allemaal past bij zijn instituut.

“We hebben er geen probleem mee. Het biedt hoe dan ook de infrastructuur die we nodig hebben”, zei Jackson.

Het instituut is van plan een complex ter waarde van 250 miljoen dollar op te richten, gericht op het samenbrengen van academici en onderzoekers met investeerders, met als doel nieuwe bedrijven te lanceren. Jackson zei dat het geen nieuwe campus zal zijn voor de Iowa State University, maar eerder een uitbreiding van de universiteit die ‘billijke economische ontwikkeling’ zal bevorderen.

De bouw zal naar verwachting later dit jaar beginnen en in 2026 voltooid zijn.

Een andere bron omschreef U. of I. als “erg enthousiast” over het in steen gebeitelde plan voor het stadion.

“Als je zou praten over waarom een ​​kind naar school zou willen gaan en waarom een ​​professor les zou willen geven op een school, en je hem in een omgeving zou plaatsen zoals die in The 78 gecreëerd zal worden, dan zal het ook zo zijn.” zei de bron. Daarmee is het meteen een van de toonaangevende scholen van het land.

Ik bevallen. Pat Doyle, wiens derde afdeling de 78's omvat, kwam vrijdag naar voren uit een bijeenkomst met Related Midwest en zei dat ze gelooft dat het voorgestelde Sox-stadion “een positief anker zou kunnen zijn voor de nieuwe 78's-gemeenschap.”

“Ervan uitgaande dat de financiële details kunnen worden uitgewerkt, is deze ontwikkeling veelbelovend als groeimogelijkheid voor Chicago. Het toevoegen van geweldige markten, betaalbare woningen, winkels, een honkbalstadion van wereldklasse en een concertlocatie zou het soort katalytische investering kunnen zijn die deze stad nodig heeft ”, zei Doyle in een verklaring.

Doyle, de voormalige stadsplanner, waarschuwde dat het planningsproces “zeer vroeg” was en dat “een aantal problemen” moesten worden aangepakt. Het gaat onder meer om de ‘verkeersimpact’ op Roosevelt Road en 18th Street, veiligheid en ‘problemen met de levenskwaliteit’, waaronder concertlawaai en ‘toegang voor voetgangers tot de buurt’.