Wat betekenen hypotheekrentes boven de 7% voor de woningmarkt?

Washington, gelijkstroom
CNN
–

De toch al onbetaalbare woningmarkt wordt steeds duurder.

Aangezien de hypotheekrente de 7% overschrijdt – volgens Freddie Mac hun hoogste in 21 jaar – worden huizenkopers geconfronteerd met hoge kosten. Sommige huisvestingsexperts waarschuwen dat de prijzen rond de 8% zouden kunnen blijven stijgen.

Wat betekent dit voor woningzoekenden? Zelfs altijd optimistische vastgoedprofessionals zeggen dat kopers en verkopers hun verwachtingen moeten bijstellen.

“Ik hou er niet van om kommer en kwel te zijn”, zegt Bess Friedman, CEO van Brown Harris Stevens, een nationaal vastgoedbedrijf. “Ik blijf zeggen dat onroerend goed de beste langetermijninvestering is. Maar er is een verschuiving opgetreden. Het is verkeerd dat mensen aannemen dat alleen omdat de inflatie de goede kant op gaat, de hypotheekrente ook zal dalen.”

Friedman zei dat ondanks recente rapporten dat de inflatie vertraagt, deze nog steeds te hoog is en de economie te heet – en voor de huizenmarkt is dat niet goed.

“Het feit dat we de tarieven op deze hoge niveaus zien, heeft een impact op de huizenmarkt”, zei Friedman. “De prijzen zijn verdubbeld. De voorraad is beperkt. De prijzen zijn nog steeds hoog. Die drie dingen zorgen voor een trage woningeconomie.”

Er is weinig dat erop wijst dat daar op korte termijn veel zal veranderen, zei Friedman, gezien de aanhoudende zorgen van de Fed over inflatie, waardoor een renteverhoging weer op tafel komt.

Kunnen de tarieven omhoog? zei Friedman. “Ik zie geen stimulans voor hen om zich terug te trekken. Daarom moeten mensen nu bij de rente blijven.”

Aangezien de hypotheekrente met een vaste rente van 30 jaar de afgelopen 31 maanden is gestegen – vergeleken met een wekelijks dieptepunt van 2,65% in januari 2021 volgens Freddie Mac – is de betaling door een huizenkoper voor een huis met een gemiddelde prijs met 20% gedaald is gestegen. Meer dan $ 1.200 per maand. Dit heeft het kopen van een huis voor veel mensen buiten het bereik gehouden.

Kopers die nog steeds op de markt zijn, vinden een historisch lage voorraad beschikbaar.

Omdat de hypotheekrente tijdens de pandemie zo laag was, met mensen die leningen kopen of herfinancieren tegen 2% of 3%, is er voor hen weinig reden om een ​​ander huis te kopen en verkopen tegen 6%, 7% of hoger.

En door de lage voorraad zijn de prijzen hoog gebleven. De gemiddelde huizenprijzen bereikten in juni hun tweede hoogste punt ooit. Met $ 410.200 was het slechts 0,9% onder het hoogste punt ooit van $ 413.800 een jaar eerder.

“We bevinden ons op een kritiek moment”, schreef Lawrence Yoon, hoofdeconoom van de National Association of Realtors, in een blogpost. online plaatsen Donderdag.

Uit de notulen van de laatste vergadering van de Fed, die deze week werden gepubliceerd, bleek dat er aanhoudende zorgen over inflatie zijn als de economie en de arbeidsmarkten niet tot rust komen, wat wijst op de mogelijkheid van een nieuwe renteverhoging tijdens de drie resterende vergaderingen van dit jaar.

Dat, samen met Fitch’s afwaardering van de Amerikaanse schuld, heeft opwaartse druk uitgeoefend op de rente op langlopende leningen, zei Yoon.

Deze week overschreed het rendement op de 10-jaars US Treasury de drempel van 4,2%, vanwaar het op donderdag steeg naar 4,3%, het hoogste niveau in meer dan tien jaar. Volgens Yun is dit een keerpunt.

“Als het voorbij dat momentum komt, hoe irrationeel ook, kan het ongeveer 5% stijgen”, schreef hij. “Dit is slecht nieuws voor de hypotheekrente, die navenant kan stijgen tot 8%”, zei hij.

Bij de huidige gemiddelde hypotheekrente van 7,09% zou de koper van een gemiddeld huis met een prijs van $ 410.200 $ 2.203 per maand aan hoofdsom en rente betalen, volgens de berekening met de tool van Freddie Mac. In januari 2021, toen de mediane huizenprijs bijna $ 100.000 daalde tot $ 309.900, en de rentetarieven met meer dan 4 procentpunten daalden tot 2,65%, sloten huizenkopers $ 999 aan maandelijkse betalingen vast.

“Het verhogen van de hypotheekrente verergert de betaalbaarheid van woningen, aangezien de huizenprijzen stijgen in deze krappe voorraadomgeving”, zegt Jessica Lutz, plaatsvervangend hoofdeconoom van NAR. “Er moet iets wijken om de rente te laten dalen, en dat is iets dat de volgende beslissing van de Fed is.”

Dit was niet waar voorspellers dachten dat we zouden zijn, zei Melissa Kuhn, regionaal vice-president bij William Raveis Mortgage.

“We dachten dat de hypotheekrente nu veel lager zou zijn”, zei ze. Al deze Fed-verhogingen waren bedoeld om de inflatie sneller af te remmen. Maar de economie heeft de stijgende rente getrotseerd.”

Functionarissen van de Federal Reserve verhoogden de rente tot het hoogste niveau in 22 jaar. En hoewel de Fed de rentetarieven die hypotheekleners betalen niet rechtstreeks vaststelt, hebben haar acties wel invloed op hen. De hypotheekrente volgt meestal het rendement op de 10-jaars US Treasury, die beweegt op basis van een mix van anticipatie op de actie van de Fed, wat de Fed daadwerkelijk doet en de reactie van beleggers. Als de rente op staatsobligaties stijgt, stijgen ook de hypotheekrentes.

Cohn zei dat de markt de waarschijnlijkheid van een nieuwe renteverhoging bepaalt, en dat er op dit moment behoorlijk wat risico in de economie zit. Kredietverstrekkers houden rekening met dit risico, waardoor de rente hoger wordt.

“De banken beschermen zichzelf”, zei ze. “Banken proberen hun bedrijfsresultaten te beschermen.”

Helaas voor huizenkopers kunnen de prijzen stijgen, zei Cohn, en hij verwacht dat ze hoog zullen blijven.

Ze zei dat de consument blijft uitgeven en de werkgelegenheid blijft bestaan.

“De inflatie zal pas echt dalen als mensen minder geld uitgeven en er minder banen zijn”, zei Cohn. “Zolang de werkgelegenheidssituatie zo sterk blijft, zal het moeilijk worden om de inflatie blijvend omlaag te brengen.”

De Fed zal dit jaar nog drie tariefbepalende vergaderingen houden, in september, november en december.

“De rest van het jaar zullen we moeten afwachten wat de Fed doet”, zei Cohn. “Ik zie geen echte opluchting tot volgend jaar.”