Hypotheekrente stijgt boven 4% – waardoor leners terugkeren naar de kern van de huizenbubbel

Een huis kopen wordt steeds duurder: niet alleen stijgen de huizenprijzen jaarlijks met dubbele cijfers, ook de hypotheekrente stijgt en deze week voor het eerst sinds mei 2019 de 4% overschreden. Dit zet meer kopers aan tot een aanpasbare beslissing – het tarief van hypotheken Een van de financiële producten die verantwoordelijk was voor de huizencrisis van 2006.

Volgens gegevens van CoreLogic verdubbelde het aandeel hypotheken met variabele rente (ARM’s) in januari tot 10%, vergeleken met een 10-jarig dieptepunt van 4% in januari 2021. ARM biedt jarenlang een lage initiële prijs – meestal tussen de drie en tien jaar – en daarna wordt de prijs, meestal jaarlijks, aangepast op basis van een fluctuerend referentietarief plus een extra marge, zoals 2%.

De reden voor de heropleving van de belangstelling voor ARM is duidelijk: deze leningen bieden een veel lagere initiële rente dan een traditionele 30-jarige hypotheek. Het gemiddelde initiële tarief voor een ARM van 1/5 jaar (ARM staat voor vijf jaar vast, wordt daarna elk jaar opnieuw ingesteld) is 3,19% – ongeveer één procentpunt lager dan het huidige tarief van 4,16% voor een tweejarige hypotheek 30 jaar, volgens naar Freddy Mac. Maar zodra die initiële vijfjaarsrente afloopt, kunnen kopers natuurlijk een hoger tarief krijgen – zoals 5,19% in plaats van 3,19%.

Dit initiële tarief kan aanzienlijke besparingen betekenen voor huizenkopers die te maken hebben met hoge standaard huizenprijzen. De gemiddelde aanbiedingsprijs van onroerend goed heeft sprong 27% Vanaf het begin van de pandemie tot en met februari bereikte het bijna $ 400.000, volgens gegevens van Realtor.com.

Als je de wiskunde bekijkt, betekent dit dat een koper die 10% aflost op een huis van $ 400.000 en de rest financiert met een lening van 30 jaar tegen de huidige tarieven, een maandelijkse betaling van $ 1.752 zou krijgen. Maar de startprijs voor ARM voor 1/5 jaar zal $ 1.555 zijn – een besparing van ongeveer $ 2.400 per jaar.

“Als je de prijzen steeds meer ziet stijgen, geeft koopkracht kopers meer mogelijkheden om een ​​huis te zoeken”, zegt Brian Rogge, Chief Credit Officer bij Mindibot, een bedrijf dat leningen verstrekt aan consumenten, inclusief hypotheken. “Als je denkt aan ARM versus vaste prijzen, krijg je meer flexibiliteit.”

Hernieuwde belangstelling voor ARM kan vragen doen rijzen over de vraag of de huizenmarkt een aantal van de trends van 2006 omkeert, toen de huizenprijzen stegen toen vastgoedkopers haperden en geldschieters hun portemonnee openden om leningen te verstrekken. Maar financiële experts zeggen dat er enkele verschillen zijn tussen de huidige pandemische hausse op de huizenmarkt en 2006, zoals de strengere leennormen van de banken.

De stijging van de hypotheekrente drijft veel kopers uit de markt, de National Association of Realtors (NAR) Hij zei Donderdag. Volgens de vereniging zijn sinds het begin van het jaar ongeveer 6,3 miljoen huishoudens uit de huizenmarkt verdreven, waaronder 2 miljoen millennial kopers. NAR zei te verwachten dat de rente nog hoger zal stijgen en het jaar zal eindigen op 4,3%.

“Nu de langetermijnrente op staatsobligaties omhoog gaat, zullen de hypotheekrentes op korte termijn stijgen”, zegt Tan Kai Xian, Amerikaanse analist bij Gavekal Research, in een rapport, eraan toevoegend dat dit de maandelijkse huisvestingskosten zou verhogen en de inflatie zou stimuleren. .

slechte reputatie

Rogge merkte op dat de leennormen tegenwoordig veel strenger zijn dan tijdens de huizenzeepbel van 2006. Meer dan tien jaar geleden verdeelden sommige kredietverstrekkers zogenaamde ‘valse leningen’ Of hypotheken waarvoor weinig of geen inkomensdocumentatie nodig is. Tegenwoordig eisen banken van kopers dat ze hun inkomen verifiëren om in aanmerking te komen voor een lening.

Hypotheken met aanpasbare rente kregen een slechte reputatie in de huizenbubbel omdat ze een aantal kopers afsloegen die niet in aanmerking konden komen voor een traditionele hypotheek. Omdat het initiële tarief van de “teaser” betekende dat die kopers lagere maandelijkse betalingen hadden, waren kredietverstrekkers meer bereid om de leningen uit te betalen, volgens Onderzoek Van het Brookings Instituut.

Dat werd echter een probleem, toen de huizenmarkt instortte en ARM terugging naar hogere tarieven die deze kopers niet aankonden.

Maar vandaag controleren banken of leners hypotheken met aanpasbare rente kunnen nemen – inclusief of hun inkomen een hogere rente kan absorberen zodra de beginperiode voorbij is, zeggen experts. Hoewel het aandeel van ARM’s toeneemt, is het nog steeds veel lager dan tijdens de huizenhausse van het midden van de jaren 2000, toen Meer dan de helft Van de nieuwe hypotheken waren leningen met een instelbare rente.

Er zijn ook grenzen aan hoeveel ARM hoger kan schuiven, wat de impact op leners vermindert.

“Banken zullen ervoor zorgen dat u ervoor in aanmerking komt, en er zijn grenzen aan veranderingen in rentetarieven”, zegt Melissa Cohn, regionaal vice-president van William Raveis Mortgage. “Het is een heel andere markt.”

ARM kan nuttig zijn voor huizenkopers die niet van plan zijn langer dan een paar jaar in hun huis te blijven wonen, merkte Rugg van lawDepot op.

“Het is perfect voor mensen die geen permanent huis hebben”, zei Rogge. “Als startende huiseigenaar krijg ik een lager tarief om het inkomen te verhogen – en ze kunnen uiteindelijk inruilen en een grotere woning betrekken. Dat is voor mij de perfecte manier.”