Fed-stijgingen en wanbetalingsangsten: dit is wat de toekomst zou kunnen zijn voor de huizenmarkt

Zowel huizenkopers als huurders kunnen later dit jaar opluchting voelen nu de huizenprijzen stabiliseren, de hypotheekrente daalt en de groei van de huurprijzen blijft vertragen.

Economen verwachten dat de Federal Reserve nog een tijdje zal wachten met het verhogen van de rentetarieven, terwijl ze de binnenkomende economische gegevens in de gaten houdt, waarvan sommige afkomstig zijn van de bankencrisis die heeft geleid tot een verstrakking van de kredietverlening.

Hierdoor zouden de hypotheekrentes verder kunnen dalen vanaf hun hoogtepunten van vorig najaar en zouden kopers een beetje ademruimte kunnen krijgen om te profiteren van de huizenprijzen die vanaf hun hoogtepunt dalen.

Maar eerst moet het Congres een crisis afwenden en werken aan het schuldenplafond om een ​​ongekende wanbetaling te voorkomen – een gebeurtenis die volgens experts het Amerikaanse financiële systeem zou kunnen vernietigen.

De schuldengrens doemt op op de huizenmarkt

Een Amerikaanse schuldenlast zou verwoestend kunnen zijn voor huizenkopers, aangezien economen voorspellen dat de toch al hoge aankoopkosten met dubbele cijfers zullen stijgen.

In dit ongekende worstcasescenario zou de markt in feite bevriezen als de hypotheekrente stijgt en de huizenverkopen dalen.

De kosten voor het kopen van een huis kunnen met 22 procent stijgen als de hypotheekrente hoger is dan 8 procent in geval van wanbetaling, volgens een nieuwe analyse van vastgoedbedrijf Zillow.

“Over het algemeen lijkt het veel op de impact van wat er begin vorig jaar gebeurde, toen de hypotheekrente dramatisch steeg van iets meer dan 3 procent – een aantal punten omhoog in een periode van ongeveer een half jaar. Dat sleepte de markt mee. Woningbouw ontspoorde, waardoor het van prijsgroei naar dalende prijzen.”

Maar Tucker zei dat lagere huizenverkopen een grotere factor zullen zijn.

“In onze voorspelling van wat er zal gebeuren bij deze wanbetaling, betekent dit volgens onze schattingen 700.000 minder huizenverkopen in de anderhalf jaar na deze wanbetaling”, zei Tucker, eraan toevoegend dat dit honderdduizenden mensen aan beide kanten van de wereld plaatst. deal buiten de markt gelaten.

De Verenigde Staten zijn echter nooit in gebreke gebleven met hun schulden, en de betaalbaarheid van woningen kan een nieuwe klap bespaard blijven.

Wat verwacht je van hypotheekrenteaftrek

De snelle renteverhogingen van de Fed in het afgelopen jaar hebben zwaar gewogen op de hypotheekrente, die vroeg in de pandemie een historisch dieptepunt bereikte en leidde tot een koopboom.

Monetaire verkrapping door de centrale bank door de rente te verhogen, drong door in de hypotheekmarkt en duwde de rente omhoog.

Hoge hypotheekrentes in combinatie met krappe voorraden en hoge aankoopprijzen hebben de betaalbaarheid voor veel kopers belemmerd, vooral voor jongere kopers die op zoek zijn naar hun eerste huis.

Echter, zodra de volatiele tarieven zich stabiliseren na het bereiken van een hoogtepunt van 7,08 procent eind vorig najaar, blijft het recordpercentage hoog. Na voor de derde week op rij te zijn gedaald, schommelt de gemiddelde hypotheekrente met een looptijd van 30 jaar net onder de 6,4 procent.

“De daling van deze week zet de recente zijwaartse trend in de hypotheekrente voort en is een welkome afwijking van de recordstijgingen van vorig jaar”, zegt Sam Khater, hoofdeconoom bij Freddie Mac.

“Hoewel de inflatie hoog blijft, was het groeitempo gematigd en zal naar verwachting in de rest van 2023 vertragen. Dit zou een goed voorteken moeten zijn voor het langetermijntraject van de hypotheekrente.”

Verschillende economische prognoses laten zien dat de 30-jaars vaste rente aan het einde van het jaar daalt tot een lage 6 procent. Gegevens van de projecten van de Mortgage Bankers Association kunnen dalen tot wel 5,5 procent.

Komen er nog meer renteverhogingen door de Fed?

De voorzitter van de Federal Reserve, Jerome Powell, zei in het begin van een reeks renteverhogingen door de centrale bank dat de huizenmarkt een correctie moest doorvoeren om huizen betaalbaarder te maken.

De huizenprijzen zijn het afgelopen jaar dramatisch gedaald, samen met de inflatie, en economen verwachten dat de Fed verdere verhogingen zal uitstellen.

Zonda-hoofdeconoom Ali Wolf vertelde The Hill dat de Fed waarschijnlijk klaar is met het verhogen van de rentetarieven, althans voorlopig.

“Federal Reserve-functionarissen hebben gemeld dat ze willen volgen hoe de 10 verhogingen tot nu toe de economie hebben beïnvloed, vooral omdat er vaak een kloof is tussen hogere tarieven en veranderingen in de economische groei”, zei Wolf.

Ze voegde eraan toe: “Als we sterker dan verwachte werkgelegenheidsstatistieken of inflatiecijfers zien, kunnen Fed-functionarissen de behoefte voelen om de rente weer te verhogen.”

Volgens de consumentenprijsindex (CPI) die deze week is gepubliceerd, daalde de inflatie in april en was daarmee de laagste jaarlijkse stijging sinds 2021.

Zillow’s Tucker voegde eraan toe dat de Fed mogelijk een pauze neemt van de verhogingen terwijl ze de gevolgen van verschillende regionale bankfaillissementen blijft beoordelen.

“Ik denk dat ze waarschijnlijk wat tijd willen nemen om te zien hoe het financiële systeem de gevolgen van de recente banksluitingen verwerkt en proberen te begrijpen hoe de kredietkanalen die daaruit voortkomen de kredietverlening een beetje beginnen te beperken”, zei hij.

De huren zijn op weg om verder te dalen

Huurvraag vertraagd 11^j Gegevens van vastgoedmakelaardij Redfin lieten in april een stijging zien van respectievelijk slechts 0,3 procent. Vorig jaar rond dezelfde tijd waren de gemiddelde huurprijzen met meer dan 16 procent gestegen.

De vertraging van de prijsgroei is grotendeels te wijten aan het grote aantal eenheden dat op de markt komt. Voltooide gebouwen van vijf of meer eenheden stegen in maart met 60 procent op jaarbasis tot 484.000 op een niet-seizoensgecorrigeerde basis. Dit snelgroeiende bedrijf heeft het leegstandspercentage opgedreven naar 6,4 procent – het hoogste niveau in twee jaar.

Plaatsvervangend hoofdeconoom van Redfin, Taylor Marr, vertelde The Hill dat hij verwacht dat de prijsstijging van de huurprijzen zal blijven vertragen, maar zonder financiële manoeuvreerruimte voor huurders.

“Huren zullen naar verwachting in de tweede helft van het jaar zijwaarts bewegen om grote stijgingen te voorkomen, maar voor het grootste deel om niet veel besparingen op te leveren voor bestaande huurders”, zei Marr in een e-mail.

Hij voegde eraan toe: “Er wordt verwacht dat de toename van het aanbod (bijv. Nieuwe meergezinswoningen) tegen het einde van het jaar zal vertragen en dat de vraag stabiel zal blijven – veel minder dan de plotselinge stijgingen tijdens de pandemie toen er veel nieuwe huurwoningen werden gevormd. .”

Andere economen wezen in de huurtrend op de afname van de huurgroei zoals gemeten aan de hand van de consumentenprijsindex.

RealPage vice-president en hoofdeconoom Jay Parsons schreef in RealPage.com analyse Na de publicatie van de CPI waren de huurgroeicijfers weliswaar slechts 0,1 procent lager dan de voorgaande maand, maar het ging om de trend.

“Dit is een groot probleem voor inflatie- en rentekijkers (inclusief investeerders in appartementen) omdat huur de grootste variabele is in de grootste CPI-categorie: onderdak”, schreef Parsons.

Shelter, dat goed is voor ongeveer 40 procent van de kerninflatie, steeg in april met 0,4 procent op maandbasis en leverde de grootste bijdrage aan de algehele maandelijkse stijging van de inflatie.

Wat staat ons te wachten op de huizenprijzen?

De huizenprijzen zijn snel gestegen tijdens de pandemische hausse op de huizenmarkt – met dubbelcijferige winsten op sommige markten. Maar de prijsgroei vertraagde in de tweede helft van vorig jaar en in het voorjaarskoopseizoen.

Moody’s Analytics verwacht dat de prijzen van eengezinswoningen met 4 procent zullen dalen Moderne voorspelling.

Matt Walsh, econoom bij Moody’s Analytics, zei dat er tekenen zijn dat het ergste mogelijk is in het achteraanzicht. Hij verwacht echter dat de verkoopvolumes laag zullen blijven in vergelijking met de pandemie, waarbij recente gegevens wijzen op een zwak huizenkoopseizoen.

Maar hij voegde eraan toe dat de prijzen zouden kunnen dalen vanaf hun hoogtepunt, zelfs als de verkoopvolumes zich stabiliseren.

“Hoewel een daling van de huizenprijzen met 10% belangrijk is, zal de komende correctie ver verwijderd zijn van de crash die volgde op de huizenzeepbel van de jaren 2000”, concludeerde hij.