De Realtors-schikking heeft de manier waarop sommige Amerikanen huizen kopen en verkopen al veranderd

CNN
—

De seismische schikking die eerder deze maand door de National Association of Realtors werd aangekondigd, is nog niet goedgekeurd, maar begint al schokgolven door de vastgoedsector te sturen.

Alleen al het vooruitzicht op een toekomstige regeling bracht sommige Amerikanen ertoe hun gedrag bij het kopen en verkopen van hun huizen te veranderen. Sommige potentiële huizenkopers zeiden dat ze van plan zijn hun huizenzoektocht te hervatten nadat de nieuwe regels zijn geïmplementeerd, in de hoop lagere huizenprijzen te vinden, terwijl sommige huizenverkopers zeiden… Ze wachten niet tot er in juli nieuwe regels van kracht worden om de commissie die ze kopers bieden te verminderen (of zelfs te elimineren). Cliënt.

Dat zeggen woningbouwexperts Schikking van $ 418 miljoen Het zou in feite het huidige bedrijfsmodel voor onroerend goed vernietigen, waarbij huizenverkopers zowel hun makelaar als de makelaar van de koper betalen, wat volgens critici de huizenprijzen opblaast.

Indien goedgekeurd door een rechter, zou de schikking nieuwe regels voor makelaars met zich meebrengen.

“Dit is onbekend terrein”, zei Debra Dobbs, een vastgoedmakelaar uit Chicago, over de mogelijke nieuwe regels.

Experts zeggen dat de nieuwe regels de huizenprijzen kunnen helpen verlagen.

Dat hoopt Jeremy Cannon, een 34-jarige leraar in Corona, Californië.

Vorig jaar probeerden Cannon en zijn vrouw hun eerste huis te kopen, waarbij ze biedingen uitbrachten op verschillende eigendommen.

“Al onze biedingen werden afgewezen omdat andere mensen hoger boden dan wij”, zei Cannon. “Eigenlijk probeerden we voor bijna elke plek boven de vraagprijs te bieden.”

Op dat moment besloot Cannon dat Druk op pauze Over zijn droom om een ​​huis te bezitten. Maar voor Cannon konden de nieuwe regels van de NAR-schikking een voor hem onoverkomelijk obstakel wegnemen: de hoge kosten van huisvesting.

Verkoopcommissies, traditioneel gedeeld tussen een kopersmakelaar en de makelaar die een huis op de markt zet, variëren doorgaans tussen 5% en 6% van de verkoopprijs van het huis. De gemiddelde huizenprijs in de Verenigde Staten bedraagt ​​volgens Census-gegevens $417.000, wat betekent dat de gemiddelde verkoper meer dan $25.000 aan makelaarskosten zou kunnen betalen.

groepen Verkopers hebben rechtszaken aangespannen NAR is tegen deze praktijk en beweert dat het een schending van de antitrustwetten vormt.

Volgens de voorwaarden van de voorgestelde schikking zouden verkopersmakelaars niet langer verplicht zijn om aan te bieden hun commissie te delen met kopersmakelaars, waardoor de commissies worden losgekoppeld van de huizenprijzen en de deur wordt geopend naar een meer concurrerende huizenmarkt.

Veel experts zijn van mening dat commissiekosten zijn ingebouwd in de prijzen van huizen. Lagere commissies kunnen lagere huizenprijzen betekenen.

‘Ik denk dat het nuttig kan zijn,’ zei Cannon. “Ik hoop dat het goedkoper zal zijn en de huizenprijzen nog verder omlaag zal brengen.”

Hij is nu van plan om deze zomer zijn zoektocht naar zijn huis te hervatten.

De prijsdaling zal een broodnodige uitstel zijn voor Cannon en anderen die een huis willen kopen: de gemiddelde verkoopprijs van een nieuw huis is sinds januari 2020 met 21% gestegen, volgens Census-gegevens.

De nieuwe regels vereisen ook dat agenten schriftelijke overeenkomsten met kopers aangaan. Veel makelaars zijn van plan te bepalen dat als de huisverkoper niet akkoord gaat met het betalen van zijn commissie, de koper voor dat geld aan de haak zal zitten.

Maar Cannon zei dat als het kopen van een huis betaalbaar zou worden, hij bereid zou zijn om uit eigen zak te betalen voor een makelaar, zolang deze 'iemand is die mijn beste belangen voor ogen heeft'.

Matt Hanley, een 49-jarige verzekeringshandelaar uit Minnesota, woont sinds 2007 in zijn huis. Hij maakte opnieuw kennis met hoe vastgoedtransacties werken toen hij onlangs een nieuw huis kocht.

“We waren in de war”, zei hij. “Ik zeg: 'Wauw, het verbaast me dat de verkoper de commissie aan mijn agent moet betalen.' “Het leek op een belangenverstrengeling.”

Hanley is nu van plan zijn huis in april op de markt te brengen. Nadat de NAR-schikking was aangekondigd, veranderde hij van koers: in plaats van aan te bieden een commissie te betalen die zou worden verdeeld tussen zijn agent en de toekomstige kopersagent, vroeg hij zijn agent om “0% – onderhandelbaar” te schrijven als de waarde voor de kopers. . De commissie van de makelaar op zijn woningvermeldingspagina.

Waarom wachten we op een regeling? “Dit is nu publieke kennis”, zei Hanley. “Ik ga proberen aan het begin van die belcurve te staan.”

Het experiment van Hanley kan echter voorbarig zijn. De nieuwe regels zouden verbieden dat de compensatie van agenten wordt vermeld op gecentraliseerde listingportals, wat volgens sommige critici ertoe heeft geleid dat agenten duurdere eigendommen voor klanten hebben aangeboden. Maar voorlopig zullen kopersagenten nog steeds kunnen zien dat Hanley hen geen compensatie biedt, wat hen ervan kan weerhouden zijn huis aan klanten te laten zien.

Maar Hanley wees op de gunstige omstandigheden in zijn markt als reden waarom hij denkt dat kopers zouden kunnen overwegen om zijn huis te kopen, zelfs als ze hun makelaar uit eigen zak moeten betalen.

“We hebben alles voor ons geregeld. We hebben geen voorraad in onze regio en we verkopen tijdens de piekuren, dus zeiden we: 'Laten we het proberen.'” “Als iemand het echt wil, zullen ze kopers kosten in rekening brengen. ”

Hij voegde eraan toe: “Zij moeten rapporteren aan hun agenten, en wij moeten rapporteren aan onze agenten.”

Maria Liden, universitair hoofddocent bedrijfskunde aan de Florida State University, zei dat deze schikking heeft bijgedragen aan het vergroten van het bewustzijn van het recht van mensen om te onderhandelen. Leitden zei echter dat het mogelijk is de status quo te handhaven.

“Het is aan de consumenten aan zowel de kopers- als de verkoperskant om dit op grote schaal te gebruiken”, zei ze. “Ik denk dat er meer nodig is dan alleen een oordeel. Ik denk dat consumenten voor zichzelf moeten opkomen en niet passief moeten zijn.”

“Ze hebben nu een wettelijk beschermde stem, en ze moeten die gebruiken als we verandering willen zien gebeuren”, zei Letdin.