Het Flow-project van Adam Neumann werd na WeWork gelanceerd met een cheque van $ 350 miljoen en aandelen in zes gebouwen. Nu lijdt een van deze gebouwen eronder en lopen aandelenbeleggers het risico van instorting.
West End Street uit 2010, op de markt gebracht als een ‘baken van luxe wonen in het hart van het centrum van Nashville’, is een appartementencomplex met 358 eenheden dat tussen 2022 en 2022 meer dan 7 miljoen dollar heeft verloren. 2023. Crowdfundingplatform Yieldstreet, dat hielp geld in te zamelen voor het onroerend goed, vertelde zijn aandelenbeleggers onlangs dat hun investeringen konden worden weggevaagd. YieldStreet, die samen met Flow eigenaar is van het gebouw, zei dat de eigenaren in gesprek zijn met de geldverstrekker van het gebouw om de deal te redden, hetzij door verkoop, herfinanciering van het gebouw of herstructurering van de schulden.
WeWork, dat onlangs uit een faillissement kwam met nieuwe eigenaren, stond bekend om het verhuren van leuke, kleurrijke ruimtes waar mensen konden werken. Flow probeert dat bijzondere tintje, zoals speelse neonreclames met ambitieuze boodschappen, te brengen in de woongebouwen die het beheert.
Een woordvoerder van Flow probeerde de in Miami gevestigde startup te distantiëren van het West End-pand uit 2010, door te zeggen dat Flow het gebouw nooit heeft beheerd en slechts een minderheidsaandeelhouder is.
“De aankoop van het gebouw dateert van vóór het bestaan van Flow, en de bedrijfsplannen van het bedrijf omvatten nooit het beheer van het gebouw”, aldus de verklaring. “Flo is een minderheidsaandeelhouder zonder zeggenschap en het gebouw voldoet nog steeds aan zijn verplichtingen”, aldus de verklaring.
RPM Living, een in Denver gevestigd vastgoedbeheerbedrijf, leidt het bedrijf in 2010 al een tijdje. Het bedrijf stapte over naar Flow via een bredere overdracht van zes vastgoedbeleggingen die oorspronkelijk waren gedaan door het Newman family office Nazare Capital, en die vóór de lancering werden overgedragen aan Flow.
Nazare, nu Flow, was de sponsor van de deal, wat betekent dat het de investeringsmogelijkheid zag en zich tot Yieldstreet wendde om geld in te zamelen. Yieldstreet heeft het grootste aandelenbelang via de fondsen die het op zijn platform heeft opgehaald.
Maar het pand heeft investeerders miljoenen dollars aan kapitaaldesinvesteringen gekost, en Flo’s resterende belang in 2010 loopt het risico te worden vernietigd, samen met investeerders in Yield Street, zo blijkt uit documenten. Ondertussen is het onduidelijk wat Flo’s plan is met het medicijn. Flow, dat momenteel twee eigendommen exploiteert, één in Fort Lauderdale en één in Miami, heeft niet gereageerd op een verzoek om opheldering op dit punt.
Het is het nieuwste teken van stress voor vastgoedbeleggers die tijdens de pandemische hausse in de markt hebben geïnvesteerd. Enorme huurverhogingen in Nashville trokken appartementontwikkelaars aan, die de markt overspoelden met nieuwe voorraden, waardoor de huurprijzen instortten en de fortuinen omkeerden. Ondertussen worden individuele beleggers die geld in crowdfunding voor onroerend goed hebben belegd nu geconfronteerd met de gevolgen van beleggen in de top van de markt.
Het is het nieuwste teken van stress voor commerciële vastgoedinvesteerders die tijdens de pandemische hausse de markt bestormden. Enorme huurverhogingen in Nashville trokken appartementontwikkelaars aan, die de markt overspoelden met nieuwe voorraden, waardoor de huurprijzen instortten en de fortuinen omkeerden. Ondertussen worden individuele beleggers die geld in crowdfunding voor onroerend goed hebben belegd nu geconfronteerd met de gevolgen van beleggen in de top van de markt.
Binnen de overeenkomst
West End 2010 werd in december 2021 gekocht door een entiteit die verbonden is met zowel Nazare Capital als Yieldstreet voor $ 158,7 miljoen.
Het gebouw was ten tijde van de aankoop nieuw en net verhuurd aan huurders. Volgens Yieldstreet Communications verloor het bedrijf $3,6 miljoen in 2023 en $3,7 miljoen in 2022 als gevolg van huurconcessies en hogere kapitaalkosten.
Nu zijn er meer kapitaalbijdragen nodig om het draaiende te houden, maar noch Yieldstreet noch Flow lijken bereid om meer in het gebouw te investeren.
“Het pand vereist verdere kapitaalbijdragen om de activiteiten voort te zetten. Yieldstreet en de sponsor geloven echter niet dat het verstandig is om verder eigen vermogen in deze transactie te plaatsen, gezien de huidige kapitaalstructuur en marktachtergrond die hierboven zijn beschreven”, aldus de update.
Flow en Yieldstreet hebben al meer dan 10 miljoen dollar aan leningen in het pand gepompt, waaronder 5 miljoen dollar die Yieldstreet eerder dit jaar op zijn platform heeft opgehaald om de operationele kosten van de aankoop van de rentecap te betalen, zo blijkt uit documenten die door BI zijn beoordeeld.
De 32 miljoen dollar aan aandelen van de crowdfunding-investeerders van Yieldstreet en de 16 miljoen dollar aan aandelen die nu in handen zijn van Flow lopen het risico geheel te verdwijnen als de twee samen met hun kredietverstrekker “alle opties verkennen” in een poging de deal te redden, hetzij door een verkoop, hetzij door het herfinancieren van de deal. het opbouwen of herfinancieren van de deal.
“Op dit moment zijn de investeringen in gewone aandelen aanzienlijk aangetast, en het is onduidelijk hoe deze op welk niveau dan ook zullen worden terugbetaald”, aldus de update.
Ondertussen kampt een gebouw met 268 eenheden, Stacks on Main genaamd, dat Nazare in juli 2021 voor $ 79 miljoen kocht, ook met enkele problemen. Volgens de brief van Yieldstreet aan investeerders in mei genereerde het pand niet “voldoende cashflow om de schulden af te betalen” en waren er dit jaar extra kapitaalopvragingen nodig. Yieldstreet investeerde in deze twee transacties via twee afzonderlijke special purpose vehicles.
Flow reageerde niet op een verzoek om commentaar op Stacks on Main, dat ook een van de zes eigendommen is die voorafgaand aan de lancering aan de startup zijn overgedragen. Iemand die bekend is met de activiteiten van Yieldstreet zei echter dat dit tweede pand in Nashville niet langer een kapitaaloproep nodig heeft.
Crowdfunders wachten tot ze worden geëlimineerd
Toen de rente laag was, wendden veel Main Street-beleggers zich tot crowdfundingplatforms zoals YieldStreet om toegang te krijgen tot de bloeiende vastgoedmarkt. Nu de rente daalt, voelen sommige van deze beleggers wroeging.
Beleggers in Yieldstreet moeten geaccrediteerde beleggers zijn, wat betekent dat de SEC van mening is dat ze over voldoende inkomen, vermogen of professionele training beschikken om in bepaalde effecten te beleggen.
Business Insider sprak met een YieldStreet-investeerder die in februari 2022 $300.000 investeerde in een West End-deal uit 2010. De investeerder, die in de vastgoedsector voor meergezinswoningen werkt, verzocht om anonimiteit vanwege de mogelijke professionele gevolgen van het spreken met de pers.
‘Het is beschamend, om eerlijk te zijn,’ zei hij. ‘Ik werk in meergezinswoningen. Ik had zeker enkele waarschuwingssignalen moeten zien.’
Destijds wilde hij zijn beleggingen buiten de aandelenmarkt diversifiëren en zei dat het verwachte jaarlijkse rendement van de deal van 17% tot 19% hem “aantrok”.
“Ik heb het gevoel dat ik er verliefd op ben, maar toen ik het zag, lichtten mijn ogen op”, zei hij. “De grootste fout die ik heb gemaakt, was dat ik niet dieper ging graven en de werkelijke risico’s zag die eraan verbonden waren.”
De investeerder zei dat een trackingindicator op de website van YieldStreet, die aantoonde hoe dichtbij de voltooiing van de deal was, hem ertoe aanzette snel te investeren, uit angst iets te missen.
De huurprijzen stegen in Nashville met 20,8% in 2023 en met 14,6% in 2022. Volgens het rapport van ZumperMaar de dubbele uitdagingen van hoge rentetarieven en een plotselinge vloed aan nieuwbouw hebben ervoor gezorgd dat de huurprijzen sinds juli vorig jaar met 10% zijn gedaald. Volgens Makelaar.com een rapport.
De investeerder zei dat hij onmiddellijk na de investering in het onroerend goed waarschuwingssignalen zag. Ten eerste voldeed het pand niet aan de bezettingsdoelstellingen, daarna begon het maandenlang gratis huur uit te delen om huurders aan te trekken. De investeerder verloor de hoop toen hij hoorde dat Adam Newman de directeur en oprichter is van Nazari Company, de oorspronkelijke sponsor van de deal voordat het pand aan Flow werd overgedragen. Deze informatie werd bekendgemaakt in de investeringsnota, maar hij zag de informatie alleen op de hoofdaanbiedingspagina in zijn haast om te investeren.
“Als ik had geweten dat Adam Neumann hier iets mee te maken had, zou ik mijn geld er nooit in hebben geïnvesteerd”, zei hij, daarbij verwijzend naar Neumanns staat van dienst op het gebied van WeWork.
Deze investeerder zegt dat hij klaar is met crowdfunding in onroerend goed.
“Naar mijn mening zijn deze crowdfundingplatforms bedoeld voor deals waaraan volwassenen niet willen deelnemen, wat heel eenvoudige deals zijn”, zei hij. ‘Ze weten dat ze via volume een aantal particuliere beleggers kunnen aantrekken, ze kunnen een aantal van deze deals sluiten en vervolgens hun beheervergoedingen kunnen innen. kan.”