De NAR-schikking wordt vandaag van kracht: dit is wat er verandert en waarom

CNN
—

Zaterdag zijn officieel nieuwe regels van kracht geworden die bepalen hoe de meeste vastgoedprofessionals zakendoen in de Verenigde Staten – en de veranderingen kunnen de manier waarop Amerikanen huizen kopen en verkopen op zijn kop zetten.

De National Association of Realtors, de machtige handelsvereniging met 1,5 miljoen leden, keurde de regels goed als onderdeel van een schikking ter waarde van 418 miljoen dollar in antitrustzaken. De regels zijn bedoeld om de manier te veranderen waarop makelaars worden betaald en wie hen betaalt. Het is de grootste verandering in de regels van de organisatie in minstens een generatie.

In een verklaring zei Kevin Sears, voorzitter van de National Association of Realtors, dat de veranderingen “consumenten meer duidelijkheid en keuze geven bij het kopen en verkopen van een huis.”

“Ik heb vertrouwen in het vermogen van onze leden om zich voor te bereiden op deze evolutie in onze sector en deze te omarmen en consumenten te helpen in het nieuwe landschap”, zei hij.

Dit is wat u moet weten:

Historisch gezien werd van kopers niet verwacht dat zij hun makelaar rechtstreeks zouden betalen. Dit komt doordat de commissiekosten van de makelaar – voor zowel de kopersmakelaar als de verkopersmakelaar – worden betaald door de woningverkoper.

Commissies De vergoeding bedraagt ​​doorgaans 5% of 6% van de verkoopprijs van het huis, dus voor een huis van $ 450.000, wat ongeveer de gemiddelde huizenprijs in de Verenigde Staten is, zou de verkoper verantwoordelijk zijn voor $ 27.000 aan kosten. Veel experts hebben het genoemd Deze commissies zijn ingebouwd in de catalogusprijs van de huizen, waardoor de huizenprijzen stijgen, zei hij.

Maar vanaf deze week mogen verkopersagenten niet langer provisiekosten aan kopersagenten adverteren op meerdere advertentiediensten die makelaars gebruiken om huizen te koop te adverteren en te vinden en transacties te vergemakkelijken.

Dit betekent dat de kopersmakelaar de database niet langer kan gebruiken om huizen te zoeken op basis van hoeveel ze zullen ontvangen, een praktijk die ‘sturen’ wordt genoemd. Wat ertoe leidde dat sommige makelaars het tonen van huizen die aan de criteria van hun klanten voldeden, oversloegen, alleen maar omdat de verkoper commissietarieven aanbood die onder de marktprijs lagen, beweren critici.

“Als er geen commissie meer is op de MLS, is het moeilijker om je te begeleiden, omdat je niet zomaar kunt zoeken naar commissies van 3%”, zegt Tanya Munster, hoogleraar rechten aan de University of Buffalo School of Law bel iedereen en vraag hoe de situatie is, maar dat maakt ‘moeilijker’.

De tweede verandering heeft gevolgen voor de relatie tussen potentiële huizenkopers en makelaars. Kopers moeten nu een juridisch bindende vertegenwoordigingsovereenkomst met hun agent ondertekenen voordat ze samen door de huizen kunnen gaan toeren.

Deze overeenkomsten zijn bedoeld om huizenkopers te vertellen hoe hun makelaar hun commissie zal verdienen, en als de verkopers niet akkoord gaan met het betalen van de commissie van de makelaar, kan de koper verantwoordelijk zijn voor die betaling. Het is ook bedoeld om kopers te informeren dat deze commissie volledig onderhandelbaar is.

“Het idee is dat als kopers beseffen dat ze over commissies kunnen onderhandelen, en als zij deze daadwerkelijk betalen, en niet de verkoper, dit een meer geïntegreerde marktplaats zou kunnen creëren en misschien een menu van diensten in de toekomst die beter zullen zijn”, aldus Norm Miller. emeritus hoogleraar vastgoed aan de Universiteit van San Diego “Meer vergelijkbaar met andere ontwikkelde landen.”

Een belangrijk element van deze overeenkomsten is dat de kopersagent niet meer compensatie kan ontvangen dan waarmee de koper aanvankelijk had ingestemd, zelfs als de verkoper bereid is meer te bieden.

Op haar WebsiteDe National Association of Realtors zei dat deze twee veranderingen “elke theoretische leidraad elimineerden, omdat een makelaar niet meer compensatie zou ontvangen door een koper naar een bepaalde aanbieding te verwijzen omdat deze een ‘hoger’ compensatieaanbod had.”

Een definitieve goedkeuringshoorzitting is gepland op 26 november, maar een rechter heeft in april voorlopige goedkeuring verleend aan de schikking van de National Association of Realtors.

Sommige makelaars hebben zich gerealiseerd dat kopers zenuwachtig kunnen zijn als ze iets ondertekenen dat hen aan een juridisch bindende relatie met een makelaar bindt voordat ze door de huizen gaan toeren. Dus creëerden ze kortetermijncontracten van een week of misschien zelfs een uur, zodat kopers zich op hun gemak konden voelen bij de makelaar voordat ze zich vastlegden.

Maar Munister waarschuwde kopers dat ze voorzichtig moesten zijn met het ondertekenen van welk juridisch bindend contract dan ook zonder het aandachtig te lezen.

“Je zult allerlei verschillende versies van deze overeenkomsten vinden die van staat tot staat zullen variëren, van beursvennootschap tot beursvennootschap. Het kunnen er uiteindelijk duizenden zijn,” zei ze. “Mijn zorg is dat kopers en verkopers zich zonder nadenken ergens voor aanmelden en dan verrast worden als de dingen niet zijn wat ze dachten.”

Leo Pareja, CEO van EXP Realty, een van Amerika’s grootste vastgoedmakelaars, vertelde CNN dat hij de kopersovereenkomsten van zijn bedrijf op een vereenvoudigde manier had opgesteld om mogelijke verwarring te voorkomen.

“Het is ontworpen om iets te zijn dat consumenten op de oprit kunnen lezen zonder het gevoel te hebben dat ze zich in een ongemakkelijke positie bevinden”, zegt Pareja. ‘Je hebt geen diploma rechten nodig om het te lezen.’

Pareja besloot zijn contracten breed beschikbaar te maken, zodat andere bedrijven er ook gebruik van konden maken.

“We willen gewoon dat consumenten en agenten in de toekomst zo min mogelijk wrijving hebben, want dat is het laatste wat we nu nodig hebben”, zei hij.

Sommige vastgoedexperts hebben gewaarschuwd dat de nieuwe regels een huiveringwekkend effect kunnen hebben op de huizenaankoopmarkt, aangezien het aantal kopers nu mogelijk toeneemt Er wordt verwacht dat zij contant geld kunnen verstrekken om hun klanten te betalen.

Maar Munister zei dat ze gelooft dat de veranderingen de consument op de lange termijn zullen helpen.

‘Ik denk dat het voor huizenkopers en -verkopers het beste is dat de commissietarieven in de loop van de tijd dalen’, zei ze.

Maar het is nog steeds onduidelijk of de kosten van het kopen en verkopen van huizen in de Verenigde Staten voor de meeste mensen onmiddellijk goedkoper zullen worden.

“Ik denk dat uiteindelijk iemand zal zeggen: ‘Laten we concurreren op prijs'”, zegt Miller van de Universiteit van San Diego. “Als het een groot bedrijf is, kan dat tot een revolutie leiden. Maar wanneer dat zal gebeuren? Dat weet ik niet .”

Op de korte termijn gelooft Miller dat de hypotheekrente een grotere impact zal hebben op de betaalbaarheid van woningen dan welke specifieke regelwijziging dan ook.

De gemiddelde hypotheekrente met een vaste looptijd van 30 jaar bereikte onlangs 6,49%, wat hoog blijft in vergelijking met de recente geschiedenis, maar dicht bij het laagste niveau in meer dan een jaar ligt.

“Dit heeft een veel grotere impact op de betaalbaarheid dan alles waar we het hier over hebben,” zei Miller. “Als de hypotheekrente verder daalt, zullen de regelwijzigingen in vergelijking weinig meer dan een ruis in de vergelijking zijn.”