De Fed wachtte op de juiste cijfers. Het keerpunt is bijna daar.

Het herstel van de consumentenprijzen begin 2024 heeft tot bezorgdheid geleid dat de laatste kilometer van de weg terug naar de inflatiedoelstelling van de Fed van 2% de moeilijkste zal zijn. Marktdeelnemers kwamen tot de conclusie dat de inflatie “vast zat” en dreven hun verwachtingen voor renteverlagingen hoger op, soms zelfs met de mogelijkheid dat er helemaal geen renteverlagingen zouden komen. Het belangrijkste knelpunt is de huizeninflatie, die nog steeds ongeveer 2,3 procentpunten boven het tempo van vóór de pandemie ligt. Maar de inflatiegegevens over april, samen met voorlopende indicatoren, wijzen erop dat de vooruitgang op dit front wellicht zal hervatten.

Dit betekent dat de langverwachte matiging van de huizeninflatie mogelijk weer op het goede spoor is, wat grotendeels geruststellend zou moeten zijn voor de beleidsmakers van de Fed.

Huisvesting weegt zwaar mee in belangrijke maatstaven van de consumenteninflatie. Het maakt 34% uit van de consumentenprijsindex en 15% van de persoonlijke consumentenuitgavenprijsindex, de favoriete maatstaf van de Fed voor de consumenteninflatie. In beide indices weerspiegelt het gewicht de huur die door huurders wordt betaald en de huur die gelijk is aan die van huiseigenaren. Deze laatste geeft weer wat een huiseigenaar zou betalen als hij zijn eigen huis zou huren. Prijswijzigingen worden berekend op basis van een grote steekproef van appartementverhuur. Deze kosten hebben de afgelopen vijf jaar een enorme vlucht genomen.

De pandemie heeft de beslissingen over waar te werken en wonen radicaal veranderd. Mensen wilden meer en verschillende soorten woonruimtes. Velen hadden de middelen om ervoor te betalen, deels dankzij financiële steun en een krachtig herstel van de pandemie. Het resultaat was een historische stijging van de huurprijzen van appartementen in 2021 en 2022, wat nog steeds een rimpeleffect heeft in de officiële inflatiestatistieken.

Ondertussen is er de afgelopen jaren ook sprake geweest van een hausse in de appartementenbouw. Als gevolg hiervan nam de druk op de huurprijzen af. De meeste huurprijzen op nieuwe huurcontracten – de zogenaamde markthuren – zijn eind 2022 niet meer gestegen en stijgen nu in lijn met of langzamer dan hun tempo van vóór de pandemie.

Deze vertraging van de markthuurstijgingen wordt echter niet volledig weerspiegeld in de CPI. De CPI-woninginflatie bedroeg in april 5,7%, vergeleken met een cijfer van vóór de pandemie van ongeveer 3,3%. Het probleem is dat de CPI de huurprijzen bijhoudt die door alle huurders worden betaald (gemiddelde huurprijzen) en niet alleen wat verhuurders nieuwe huurders in rekening brengen. In de loop van de tijd hebben de huurprijzen die in rekening worden gebracht voor huurverlengingen de neiging om te convergeren naar markthuren, omdat verhuurders en huurders opnieuw onderhandelen. De belangrijkste reden waarom de officiële metingen van de woninginflatie hoog bleven, is dat deze convergentie nog steeds gaande was.

De overgang naar een koelere huurdynamiek in de CPI heeft langer geduurd dan veel mensen hadden verwacht. Historisch gezien hebben markthuurmaatregelen de officiële maatstaven van de woninginflatie met ongeveer twee tot vier kwartalen voorgeleid, wat erop wijst dat we tegen eind 2023 een verdere vertraging hadden moeten zien. In plaats daarvan vertraagde de stijging van de huizen-CPI’s aanzienlijk in de eerste helft van 2020. 2023 Sindsdien is het grotendeels zijwaarts verschoven. Dit heeft ertoe geleid dat sommige marktdeelnemers en beleidsmakers hun verwachtingen van een lage inflatie in de huizensector in twijfel trekken.

Er is alle reden om aan te nemen dat we dicht bij een keerpunt staan. Een tijdlang hielden de huurverlengingen nog steeds gelijke tred met de stijging van de huurprijzen als gevolg van de pandemie, maar de meeste indicatoren laten zien dat de gemiddelde huurniveaus deze stijging nu volledig hebben ingehaald. Als de inhaalperiode ten einde komt, zal het stijgingstempo van de gemiddelde huurprijzen de komende maanden naar verwachting verder vertragen.

De langer dan gebruikelijke periode van convergentie heeft ertoe geleid dat sommigen zich afvragen of de stabiliteit van de markthuurprijzen volledig zal worden weerspiegeld in officiële metingen van de woninginflatie. Sceptici wijzen erop dat particulier geproduceerde maatstaven van markthuur gebaseerd zijn op andere steekproeven dan de CPI en mogelijk niet representatief zijn voor de gehele Amerikaanse stedelijke bevolking. Overheidsonderzoekers zijn begonnen met het publiceren van een index van de huurprijzen voor nieuwe huurders, berekend op basis van dezelfde steekproef als de CPI, wat bevestigt dat de gemiddelde huurprijzen vanaf het vierde kwartaal van 2023 de markthuren hebben bereikt. De NTR is onderhevig aan herziening, maar de meest recente datapunten zijn meestal Bij grotere herzieningen zullen de daaropvolgende herzieningen kleiner zijn. Het is vermeldenswaard dat de convergentie in het vierde kwartaal van 2023 na een evaluatieronde nog steeds aanwezig is.

Gezien het breedst mogelijke scala aan beschikbare informatie is het waarschijnlijk slechts een kwestie van tijd voordat we de huizeninflatie verder zien vertragen en de algehele inflatie terugkeert naar de doelstelling van 2% van de Fed. Het CPI-rapport van april bevestigde verdere vooruitgang: de huurprijzen voor huurders stegen met 0,35% ten opzichte van de voorgaande maand, wat het langzaamste stijgingstempo sinds augustus 2021 vertegenwoordigt, net voordat we een periode van overtreffende trap van huurgroei ingingen.

Onze interpretatie van de basisdetails is dat de vertraging van de markthuurprijzen in de officiële inflatiegegevens wordt hervat na een pauze in de tweede helft van 2023. De Fed zei dat zij “niet verwacht dat het gepast zal zijn om de rente te verlagen.” [interest rates] Om meer vertrouwen te krijgen dat de inflatie zich duurzaam richting 2% beweegt. Veel gebieden buiten de woningbouw laten al aanzienlijke vooruitgang zien. Een neerwaartse beweging in de huizeninflatie zal waarschijnlijk de vertrouwensboost zijn waar de Fed op heeft gewacht.

Gastbeoordelingen zoals deze zijn geschreven door externe auteurs Baron redactiekamer. Ze weerspiegelen de mening en meningen van de auteurs. Stuur commentaarideeën en andere feedback naar [email protected].