De vreemde huizenmarkt, in 5 grafieken

De huizenprijzen hielden beter stand dan verwacht, tegen de achtergrond van stijgende rentetarieven. Maar dat betekent niet dat de huizenmarkt gezond is.

Toen de Fed in 2022 de rente begon te verhogen, dachten de meeste economen dat de huizenmarkt de eerste zou zijn die de gevolgen zou ondervinden: hogere financieringskosten zouden het duurder maken om te kopen en te bouwen, wat zou leiden tot een lagere vraag, minder bouw en lagere prijzen. .

Ze hadden gelijk – in eerste instantie. De bouw vertraagde, maar herstelde zich daarna. De prijzen haperden en hervatten vervolgens hun opwaartse mars. Hoge rentetarieven hebben het moeilijk gemaakt om huizen te kopen, maar Amerikanen willen ze nog steeds kopen.

Het resultaat is een huizenmarkt die anders en vreemder is dan die beschreven in de economieboeken. De onderdelen zijn verrassend flexibel gebleken. Andere delen werden bijna volledig veroverd. Sommige landen lijken op de rand te staan ​​en dreigen in te storten als de rente te lang hoog blijft of als de economie onverwacht verzwakt.

Het is ook een markt met grote verdeeldheid. Bij mensen die vóór 2022 een lage rente hadden, steeg de waarde van hun huis in de meeste gevallen, maar werden ze beschermd tegen hogere leenkosten. Aan de andere kant werden degenen die nog geen bezit hadden vaak gedwongen te kiezen tussen onbetaalbare huurprijzen en onbetaalbare huizenprijzen.

Maar de situatie is delicaat. Huiseigenaren in sommige delen van het land worden geconfronteerd met zeer hoge verzekeringskosten. In sommige steden zijn de huurprijzen gedaald. Bouwers vinden manieren om nieuwe woningen betaalbaarder te maken voor starters.

Er is niet één indicator die het hele verhaal vertelt. In plaats daarvan zeggen economen en experts uit de sector dat het begrijpen van de huizenmarkt vereist dat we naar een reeks gegevens kijken die licht werpen op verschillende stukjes van de puzzel.

1. Het is moeilijk om een ​​huis te vinden om te kopen.

De snelle stijging van de rente verminderde de vraag naar woningen, waardoor lenen duurder werd. Maar het heeft ook geleid tot een aanzienlijke vermindering van het aanbod: veel eigenaren houden hun huis langer vast dan anders het geval zou zijn, omdat verkopen betekent dat ze moeten opgeven van extreem lage rentetarieven.

Dit fenomeen van “prijsafspraken” heeft bijgedragen aan het ernstige tekort aan woningen die te koop staan. Het is niet de enige factor: de huizenbouw werd vóór de pandemie al jaren uitgesteld, en gepensioneerde babyboomers hebben ervoor gekozen om in hun huis te blijven wonen in plaats van naar bejaardentehuizen te verhuizen of te krimpen naar flatgebouwen, zoals veel huisvestingsdeskundigen hadden voorspeld.

Veel economen zijn van mening dat het gebrek aan aanbod heeft bijgedragen aan het hoog houden van de prijzen, vooral op sommige markten, hoewel ze het niet eens zijn over de omvang van het effect. Zeker is dat voor iedereen die wilde kopen, het vinden van een huis erg lastig was.

2. Huizen zijn onbetaalbaar.

De huizenprijzen, die toch al hoog waren, zijn tijdens de pandemie enorm gestegen en zijn tussen eind 2019 en medio 2021 landelijk met meer dan 40 procent gestegen, volgens de S&P CoreLogic Case-Shiller Price Index. Sindsdien zijn ze langzamer gestegen, maar niet zo gedaald als veel economen hadden verwacht toen de Fed de rente begon te verhogen.

Door de hoge rentetarieven zijn deze prijzen voor veel kopers buiten bereik. Iemand die een huis van €300.000 koopt met een aanbetaling van 10 procent, zou eind 2021 ongeveer €1.100 per maand aan zijn hypotheek moeten betalen, terwijl de rente op een lening met een vaste rente van 30 jaar ongeveer 3 procent bedroeg. Tegenwoordig zou hetzelfde huis, met een rente van ongeveer 7 procent, zo’n 1800 dollar per maand kosten, een stijging van bijna 60 procent in de maandlasten. (En dan houden we nog geen rekening met de hogere kosten van verzekeringen of andere uitgaven.)

Economen hebben verschillende manieren om de betaalbaarheid te meten, maar ze laten allemaal vrijwel hetzelfde zien: het kopen van een huis, vooral voor starters, is meer onbereikbaar dan ooit in decennia, of misschien wel ooit tevoren. Eén indicatoruit Zillow laat zien dat een doorsnee gezin dat een gemiddeld huis koopt met een aanbetaling van 10 procent, kan verwachten ruim 40 procent van hun inkomen aan woonlasten te besteden, veel hoger dan de 30 procent die door financiële experts wordt aanbevolen. En in veel steden, zoals Denver, Austin en Nashville – om nog maar te zwijgen van oude uitschieters als New York en San Francisco – zijn de cijfers veel slechter.

Misschien wel de meest verrassende ontwikkeling op de huizenmarkt van de afgelopen twee jaar is de veerkracht van de verkoop van nieuwe woningen.

Ontwikkelaars hebben er doorgaans last van als de rente stijgt, omdat hogere financieringskosten kopers afschrikken en de bouw duurder maakt.

Maar deze keer, omdat er zo weinig woningen te koop staan, hebben veel kopers zich tot nieuwbouw gewend. Tegelijkertijd konden veel grote bouwers lenen als de rente laag was, en konden ze die financiële macht gebruiken om rente voor klanten te ‘kopen’ – waardoor hun huizen betaalbaarder werden zonder dat ze de prijzen hoefden te verlagen.

Als gevolg hiervan zijn de verkopen van nieuwe woningen relatief vlak gebleven, ook al zijn de verkopen van bestaande woningen gedaald. Vooral ontwikkelaars hebben geprobeerd starters te bedienen door kleinere woningen te bouwen, een segment van de markt dat ze jarenlang vrijwel hebben genegeerd.

Maar het is niet duidelijk hoe lang deze trend zich kan voortzetten. Veel bouwers trokken zich terug toen de rente voor het eerst steeg, waardoor er de komende jaren minder nieuwe woningen op de markt zouden komen. Als de prijzen hoog blijven, kan het voor bouwers moeilijk worden om de financiële prikkels te bieden die ze gebruikten om starters aan te trekken. Particuliere ontwikkelaars zijn in mei begonnen met de bouw van nieuwe huizen in het langzaamste tempo in bijna vier jaar, zei het Amerikaanse ministerie van Handel donderdag.

4. De huurprijzen zijn ook onbetaalbaar.

De huurprijzen zijn tijdens de pandemie in een groot deel van het land omhooggeschoten, omdat Amerikanen de steden ontvluchtten op zoek naar ruimte. Vervolgens bleven ze stijgen, omdat een sterke arbeidsmarkt de vraag deed toenemen.

Stijgende huren hebben bijgedragen aan de hausse in de appartementenbouw, wat heeft geleid tot een toevloed van aanbod op de markt, vooral in zuidelijke steden als Austin en Atlanta. Dit heeft ertoe geleid dat de huurprijzen langzamer stijgen of op sommige plaatsen zelfs dalen.

Maar deze matiging vindt langzaam zijn weg door de markt. Veel huurders betalen huurprijzen waarover eerder in de huizencyclus is onderhandeld, en de nieuwbouw concentreert zich op de luxemarkt, die weinig helpt voor huurders met een midden- of laag inkomen, althans op de korte termijn.

Dit alles heeft geleid tot een crisis op het gebied van de betaalbaarheid van de huurwoningen die steeds erger wordt. A Recordaandeel huurders Ze besteden meer dan 30% van hun inkomen aan huisvesting, ontdekte het Harvard Joint Center for Housing Studies onlangs, en ruim twaalf miljoen huishoudens besteden meer dan de helft van hun inkomen aan huur. Betaalbaarheid is niet langer alleen een probleem voor de armen: uit een rapport van Harvard blijkt dat de huur een last is geworden, zelfs voor veel gezinnen die meer dan 75.000 dollar per jaar verdienen.

5. Er kan een transformatie gaande zijn.

Het grootste deel van de afgelopen twee jaar zat de huizenmarkt – vooral voor bestaande woningen – vast. Kopers kunnen zich geen huizen veroorloven tenzij de prijzen of de rente dalen. Eigenaren voelen weinig druk om te verkopen en staan ​​niet te trappelen om koper te worden.

Wat zou de impasse kunnen doorbreken? Eén mogelijkheid is een lagere rente, wat zou kunnen leiden tot een terugkeer van kopers en verkopers naar de markt. Maar nu de inflatie hardnekkig blijkt, lijken renteverlagingen niet voor de hand te liggen.

Een andere mogelijkheid is een geleidelijke terugkeer naar de normale situatie, omdat eigenaren besluiten dat ze langverwachte stappen niet langer kunnen uitstellen en meer bereid worden een deal te sluiten, en omdat kopers capituleren voor hogere rentetarieven.

Er zijn tekenen dat dit misschien begint te gebeuren. Steeds meer eigenaren bieden hun huizen te koop aan en nog meer eigenaren verlagen de prijzen om kopers aan te trekken. Bouwers zijn steeds meer nieuwe woningen aan het afwerken zonder dat er een koper in de rij staat. Makelaars in onroerend goed delen verhalen over leegstaande open huizen en woningen die langer op de markt blijven dan verwacht.

Bijna niemand verwacht dat de prijzen zullen instorten. Millennials zitten midden in hun huizenkoopjaren, wat betekent dat de vraag naar huizen groot zou moeten zijn, en jaren van onvolledige bouw betekenen dat het land naar de meeste maatstaven nog steeds te weinig huizen heeft. Omdat de meeste huiseigenaren over veel eigen vermogen beschikten en de kredietvoorwaarden streng waren, was het onwaarschijnlijk dat er een golf van gedwongen verkopen zou plaatsvinden, zoals die zich voordeed toen de huizenzeepbel bijna twintig jaar geleden barstte.

Maar het betekent ook dat het onwaarschijnlijk is dat de betaalbaarheidscrisis zichzelf snel zal oplossen. Lagere tarieven zouden helpen, maar er zal meer nodig zijn voordat eigenwoningbezit voor veel jongere Amerikanen haalbaar wordt.