De gouden eeuw voor rijke huurders: deals maken het beter dan het kopen van een huis

“De markt is momenteel waanzinnig”, vertelde Lee Nations, een 31-jarige die in de horeca werkt, mij. “Het heeft zelfs geen zin om te proberen te kopen.”

Het is misschien geen volledig huis, maar er is veel om van te houden aan haar eenheid met één slaapkamer: de gewelfde plafonds, de ‘grote’ inloopkast en het natuurlijke licht dat door de ramen naar binnen valt. Buiten de vier muren biedt de elegante verzameling moderne boerderijgebouwen, bekend als Livano Trinity, tal van voordelen: een uitgestrekte fitnessruimte, een zwembad met een cabana voor een weekendje rondhangen, privékantoorruimte en zelfs een hondenopvang. Een café op het terrein biedt dagelijks gratis drankjes aan eerstejaars huurders, terwijl een bodega in New York-stijl haar trek in de late avond bevredigt.

Het uiteindelijke doel van de Nations was de korting die ze kreeg voor ondertekening: twee maanden gratis. Hoewel ze de meeste maanden $ 1.500 aan huur betaalde, betaalde ze in mei en juni slechts $ 95 aan gemeenschapskosten plus nutsvoorzieningen. Ondertussen berg je geld op voor het geval je in de toekomst besluit een huis te kopen.

Een huis kopen is nog nooit zo eenvoudig geweest, maar de obstakels voor het bezitten ervan lijken tegenwoordig groter dan ooit: de gemiddelde hypotheekrente schommelt rond het hoogste niveau in twintig jaar, en er zijn nog steeds 100% minder huizen op de markt wat het was in 2019. Volgens Redfin bereikte de gemiddelde verkoopprijs in mei een recordhoogte van $390.613. Daarentegen heeft een golf van appartementenbouw de ooit zo warme markten overspoeld met nieuwe studio’s en twee slaapkamers, waardoor vastgoedbeheerders gedwongen zijn olijftakken uit te breiden als ze huurders door hun nieuw geïnstalleerde deuren willen lokken. Loop een modern gebouw binnen in plaatsen als Nashville, Salt Lake City of Atlanta, en je zult leaseagenten tegenkomen die korting verkopen: acht weken gratis! Geen kosten! Betaald parkeren! Om nog maar te zwijgen van voorzieningen zoals boksscholen, zwembaden op het dak en luxe loungeruimtes. Ten slotte hebben huurders enige invloed, vooral als ze zich de nieuwste en beste eenheden kunnen veroorloven.

Deze appartementen zijn zeker niet goedkoop, maar ze kunnen koopjes lijken vergeleken met de kosten voor het kopen en onderhouden van een huis vandaag de dag. De inkomens van huishoudens zijn het afgelopen jaar sneller gegroeid dan de huurprijzen en huurders met een bovengemiddeld inkomen profiteren nu van meer keuzemogelijkheden dankzij de toestroom van nieuwe woningen. Gezien dit verschil kiezen steeds meer Amerikanen, die een voorliefde hebben voor de fijnere dingen in het leven en weinig geld hebben, voor huren.

Eigenwoningbezit is in Amerika synoniem met rijkdom, en de rijken leven in het land van hypotheekbetalingen, niet van huurcheques. Deze opzet heeft een eenvoudige logica: huiseigenaren genieten van vermogenswinsten en een gevoel van stabiliteit dat huren niet kan bieden. Maar gezien de kosten die gepaard gaan met het betreden van de verkopersmarkt, in combinatie met de recente deals die voor veel appartementen worden aangeboden, kan deze veronderstelling op zijn kop worden gezet.

De markt is nu gek. Het heeft zelfs geen zin om te proberen te kopen.

Verhuurders hebben altijd extraatjes zoals huurkortingen of concessies aan huurders aangeboden, maar de recente bouwhausse begint nu vruchten af ​​te werpen voor huurders die een deal willen sluiten. In het begin van de pandemie moedigden goedkope rentetarieven en hoge huren ontwikkelaars aan om de schop in de grond te steken – met meer dan 1,6 miljoen nieuwe woningen op de markt tussen 2020 en 2023, ontdekte Yardi Matrix, een data- en onderzoeksbureau voor commercieel vastgoed . Het bedrijf verwacht dat er in 2024 en 2025 nog eens een miljoen exemplaren zullen worden opgeleverd, wat overeenkomt met een niveau dat sinds de jaren zeventig niet meer is gezien. Een groot deel van die bouwactiviteiten is geconcentreerd op de goedkope, zonnige plekken waar iedereen van droomde om naartoe te verhuizen tijdens de pandemie: onder meer Houston, Atlanta, Austin, Phoenix en Charlotte, North Carolina. Deze sterke stijging van het aanbod betekent dat mensen op deze markten misschien niet wanhopig zijn om openstaande eenheden te kopen, waardoor makelaars gedwongen worden deals te sluiten. Volgens Yardi Matrix is ​​de typische vraaghuur in het hele land slechts 0,7% hoger dan vorig jaar, en in markten als Austin; Raleigh, Noord-Carolina; In Tampa, Florida, zijn de huren de afgelopen drie maanden gedaald. Ongeveer een derde van de op Zillow vermelde huurwoningen biedt voordelen, vergeleken met ongeveer 10% in 2019.

“Dit is een meer gebruikelijke tactiek die verhuurders en vastgoedbeheerders gebruiken om mensen te overtuigen om te verhuizen”, vertelde Nicole Bachaud, hoofdeconoom bij Zillow, mij. “Ze zeggen: ‘Hé, negeer de hoge huurprijs. Kijk, je kunt dit geweldige gratis ding vooraf krijgen.’

Ontwikkelaars hebben tegenwoordig de neiging zich te concentreren op het bouwen van nieuwe Klasse A-eenheden, een informele classificatie die de nieuwste en mooiste gebouwen met de beste voorzieningen omvat, die doorgaans ongeveer 30% meer huren dan Klasse B- en C-eenheden. Het resultaat is dat klasse A-eenheden ruim de helft van de appartementenmarkt vertegenwoordigen, vergeleken met een derde begin jaren 2000, volgens Moody’s Analytics. Tegelijkertijd is het aantal huurders met een hoog inkomen – degenen die meer dan $150.000 verdienen – tussen 2015 en 2020 met 82% gestegen, blijkt uit een RentCafe-analyse van gegevens van het Census Bureau. Rijke huurders hebben simpelweg meer opties dan midden- en lage inkomens.

We hebben mensen die een inkomen hebben, die meerdere nummers verdienen, maar die het nog steeds op prijs stellen om deze deals te krijgen.

Joel Sanders, oprichter en CEO Insiders van het appartement, een bedrijf uit Nashville dat huurders als Nations helpt gratis nieuwe onderkomens te vinden, vertelde me dat de appartementenmarkt van de stad het grootste overaanbod ooit kent, wat verhuurders ertoe heeft aangezet een ‘heads-in-bed’-strategie te volgen die de voorkeur geeft aan het vullen van eenheden in plaats van het verhuizen omhoog Huurprijzen omhoog. Dit belooft veel goeds voor zijn klanten.

“We hebben mensen die een inkomen hebben, die meerdere nummers verdienen, maar die het nog steeds op prijs stellen om deze deals te krijgen”, vertelde Sanders me.

Luxe appartementen met voorzieningen – en vakantiewoningen – vormen een spannend alternatief voor de huidige verkopersmarkt. Recente verschuivingen op de huizenmarkt zorgen ervoor dat de heilige graal van het eigenwoningbezit steeds meer op een vergiftigde kelk gaat lijken. Terwijl het aantal huizen dat te koop staat toeneemt, willen veel verkopers niet toegeven aan de prijzen nadat ze al hun buren hebben zien profiteren tijdens de piek van de markt. De combinatie van stijgende hypotheekrentes, dure huizenprijzen en stijgende kosten na aankoop voor zaken als onderhoud en verzekeringen heeft het debat over kopen versus huren sterk doen kantelen ten gunste van lagere huurcontroles.

“De kosten van huren zijn veel groter dan de eigendomskosten”, vertelde Doug Ressler, directeur business intelligence bij Yardi Matrix, mij. “Als ik een man was die echt zou proberen mijn geld af te pakken en niet per se echt aan het huis gebonden zou zijn, dan zou ik daar naar kijken.”

Huurders kunnen profiteren van deze kostenbesparingen. Natuurlijk lopen ze misschien de waarde van het huis mis, maar David Brassington, een econoom aan de Universiteit van Cincinnati, vertelde Business Insider eerder dat de gemiddelde rendementen op de aandelenmarkt de afgelopen vijftig jaar die van de aandelenmarkt ruimschoots hebben overtroffen. een thuis. – Aandelenwinsten (hoewel hij ook opmerkte dat de aandelenmarkt volatieler is en je ’s nachts geen plek biedt om je hoofd neer te leggen). Huurders kunnen ervoor kiezen om geld te sparen voor een beter moment om te kopen of om geld te investeren dat ze zouden hebben uitgegeven aan zaken als een nieuw dak of rente op een woninglening.

Alleen al het aantal nieuwe eenheden dat momenteel wordt verhuurd, is voldoende om appartementenexploitanten aan te moedigen extraatjes te blijven aanbieden om nieuwe huurders aan te trekken en te voorkomen dat bestaande huurders naar het volgende beste ding springen. Maar zoals met alle goede dingen moet ook het gouden tijdperk van de rijke Amerikaanse huurders eindigen. Hoewel het aantal meergezinswoningen dat naar verwachting volgend jaar zal worden opgeleverd met 459.000 woningen sterk blijft, is volgens Yardi Matrix het einde van deze bouwgolf in zicht. Ontwikkelaars voelen de druk van de hogere rentetarieven en maken zich zorgen over het overspoelen van de markten met meer aanbod. Als gevolg hiervan lagen ze volgens het Census Bureau op schema om dit jaar vanaf maart te beginnen met de bouw van 245.000 eenheden, een daling ten opzichte van de piek van meer dan 600.000 in 2022. Dat betekent dat je kunt verwachten dat geweldige aanbiedingen voor huurders zullen afnemen. Ressler vertelde me dat tegen het einde van 2025 en tot in 2026.

“De aanbodkloof zal spoedig gerealiseerd worden”, vertelde Ressler mij. “Met andere woorden: startups gaan feitelijk langzamer.”

Maar het voordeel voor huurders is dat de afgrond nog niet is aangebroken. Degenen op de markt kunnen meer opties en betere deals verwachten dan wat er een jaar geleden werd aangeboden, vooral als ze een luxe unit in een stad met veel bouwkranen in het verschiet hebben. Dus voorlopig is de formule voor rijkere huurders helder en duidelijk: geniet van de goede tijden, geef het extra geld uit dat niet wordt gebruikt voor reparaties aan het loodgieterswerk of een lidmaatschap van een sportschool, en controleer vervolgens de huizenkoopscène nog een keer als de huurmarkt warmer wordt. omhoog. alweer.

Nations vertelde me dat ze nog steeds hoopt ooit een huis te kopen. Maar de tijdlijn van de generatie van haar ouders – trouwen, een huis kopen, kinderen krijgen – komt voor haar en veel van haar leeftijdsgenoten niet langer overeen met de realiteit, zei ze. Maar gelukkig had ze nog een andere optie.

“Ik weet hoe moeilijk het is om een ​​appartement in Nashville te huren, vooral als je alleen bent”, vertelde Nations me. “Als je geen huisgenoot of partner hebt, kan het overweldigend en onmogelijk voelen. Dit was letterlijk een verhoord gebed.”

James Rodriguez Hij is een senior verslaggever van het speechteam van Business Insider.