Huizenkopers in China hebben bijna geen geduld meer met de vastgoedcrisis

PEKING – De Chinese vastgoedmarkt heeft dringend behoefte aan een vertrouwensboost, zeiden analisten, nadat berichten over huizenkopers die de hypotheekbetalingen stopzetten, de bankaandelen deed wankelen en de vrees voor een systeemcrisis deed toenemen.

Het volume aan hypotheken is niet zo zorgwekkend als het effect van recente gebeurtenissen op de vraag en de prijzen van een van China’s grootste financiële activa: woningen.

“Het is van cruciaal belang dat beleidsmakers het vertrouwen in de markt snel herstellen en de potentiële negatieve terugkoppelingslus doorbreken”, zei Hui Shan en team, de Chinese hoofdeconoom van Goldman Sachs, in een rapport op zondag.

Vorige week zorgde de sterke stijging van het aantal huizenkopers dat hun hypotheekbetalingen stopte ervoor dat verschillende Chinese banken aankondigden dat hun blootstelling aan dergelijke leningen lager was. Maar bankaandelen daalden. Huizenkopers protesteerden tegen de vertraging bij de bouw van hun appartementen Betaald voor oplevering, zoals gebruikelijk in China.

“Als ze met rust worden gelaten, kunnen meer huizenkopers stoppen met het betalen van hun hypotheken, [further] belast de kasstromen van vastgoedontwikkelaars, Wat op zijn beurt kan leiden tot verdere vertragingen in de bouwwerkzaamheden en het stilleggen van het project.”

Analisten zeiden dat de onzekerheid “huishoudens ontmoedigt om huizen te kopen van die ontwikkelaars die aantoonbaar de verkoop het meest nodig hebben.”

Na twee decennia van explosieve groei, vinden vastgoedontwikkelaars in China het moeilijk om het hoofd boven water te houden te midden van het harde optreden van Peking tegen de grote afhankelijkheid van bedrijven van schulden voor groei. Ontwikkelaars met schulden zoals Evergrande Group Ik struikelde eind vorig jaar.

De aanhoudende financiële problemen van ontwikkelaars in combinatie met Covid-beperkingen hebben bouwprojecten vertraagd, waardoor huizenkopers hun financiële krediet in gevaar brachten door hun hypotheekbetalingen op te schorten.

Het aantal vastgoedprojecten dat werd opgenomen, is volgens Jefferies in een paar dagen tijd meer dan verdrievoudigd tot meer dan 100 op 13 juli.

Analisten zeiden dat dit 1% van het totale hypotheeksaldo van China vertegenwoordigde.

Bij alle banken die onder Goldman Sachs vallen, was de gemiddelde blootstelling aan onroerend goed, inclusief hypotheken, slechts 17%, schreven de financiële dienstverleners van het bedrijf vorige week in een rapport.

“We beschouwen hypotheekrisico als meer gerelateerd aan de wens van huishoudens, dan aan hun vermogen, om hypotheekbetalingen te doen, aangezien ontwikkelaars de bouw van onroerend goed hebben uitgesteld vanwege herfinancieringsproblemen”, aldus het rapport.

Maar als meer huizenkopers weigeren hun hypotheek te betalen, zal het slechte gevoel de vraag – en in theorie de prijzen – in een vicieuze cirkel doen dalen.

Dit leidde tot oproepen om het vertrouwen te vergroten.

“In de tweede helft van 2022 is er geen hoop op een snel herstel in de vastgoedsector en zal de economische groei blijven afremmen”, zegt Gary Ng, hoofdeconoom, Natixis CIB Asia Pacific. “Het tegengif is om het vertrouwen van huizenkopers en ontwikkelaars opnieuw te vergroten, maar het is een moeilijke taak gebleken.”

Qin Gang, adjunct-directeur van het China Institute of Real Estate Research ICR, zei dat het stopzetten van hypotheekbetalingen een extreme maatregel is die geen gangbare praktijk mag worden, vooral omdat er juridische procedures zijn om vertragingen bij het voltooien van appartementen aan te pakken.

Hij citeerde gesprekken met leidinggevenden uit de sector die zeiden dat meldingen van opgeschorte betalingen niet erg bevorderlijk zijn voor het ondersteunen van het herstel van de vastgoedsector.

Als ontwikkelaars appartementen niet binnen de afgesproken periode opleveren, kunnen huizenkopers doorgaans een aanvraag indienen om hun koopcontract te beëindigen, zeiden vastgoedanalisten van Goldman Sachs vorige week in een rapport.

Analisten zeiden dat goedkeuring meestal drie maanden duurt en dat de ontwikkelaar de aanbetaling en voltooide hypotheekbetalingen aan de huizenkoper moet terugbetalen, inclusief rente. De rest van de hypotheekbetalingen zou naar de banken moeten gaan, aldus het rapport.

Dai Xianglong, voormalig president van de People’s Bank of China, zei zaterdag dat: China zal met niets te maken krijgen zoals de Amerikaanse “subprime-hypotheekcrisis” in 2007. Het stelde maatregelen voor om het vertrouwen in de vastgoedsector te vergroten en de huizenprijzen te stabiliseren. Dit blijkt uit een bericht in de media van de overheid.

Maar zelfs met de steun van de staat Vorige week bracht de Securities Times het schrikbeeld van financieel systeemrisico aan de orde In een artikel moedigde hij lokale overheden en ontwikkelaars aan om woningen op tijd op te leveren.

“Kredietverliezen met betrekking tot hypotheken zijn minimaal en de getroffen saldi zijn momenteel klein bij de meeste Chinese nationale banken”, zei Harry Hu, senior managing director bij S&P Global Ratings, in een verklaring.

“Maar de negatieve druk zou kunnen toenemen als de recente opschorting van hypotheekbetalingen door sommige groepen die in China wonen niet goed wordt beheerd en zich manifesteert in systeemrisico’s”, zei Hu.

Op zondag publiceerde de officiële krant van de Chinese regelgevende autoriteit voor het bank- en verzekeringswezen soortgelijke waarschuwingen en werd gevraagd: Ondersteuning van de oplevering van appartementen en financiering van de vastgoedsector.

Zonder een dip in de vastgoedsector zou het bruto binnenlands product van China in het tweede kwartaal met 3% zijn gestegen, tegenover 0,4% groei die vrijdag werd gerapporteerd, volgens de analyse van Goldman Sachs.